Suomessa on erittäin vahva kulttuurinen uskomus siitä, että oman asunnon ostaminen on aina järkevää ja vuokralla asuminen on rahan hukkaamista. Tämä uskomus on niin syvällä, että se harvoin kyseenalaistetaan vakavasti, ja useimmat suomalaiset tekevät elämänsä suurimman taloudellisen päätöksen enemmän normin kuin laskennan perusteella. Matematiikka ei kuitenkaan automaattisesti tue omistamista, ja siitä mitä numerot oikeasti kertovat on hyödyllistä puhua ääneen.
Tämä ei tarkoita, että asunnon ostaminen on huono päätös. Monille se on erinomainen päätös tilanteen mukaan. Mutta se tarkoittaa, että päätös kannattaa tehdä lukujen ja oman tilanteen perusteella eikä kulttuurisen normin vuoksi. Ja niihin lukuihin liittyy myös yksi asia jota harvoin lasketaan euroiksi: vapaus.
Mitä asunnon ostaminen oikeasti maksaa
Asunnon hankintahinta on vain osa kokonaiskustannuksesta, ja monet eivät laske kaikkia kuluja yhteen ennen ostopäätöstä. Varainsiirtovero on 2 prosenttia asunto-osakkeen kauppahinnasta ja 4 prosenttia kiinteistöstä, eli 200 000 euron asunto-osakkeen ostossa varainsiirtovero on 4 000 euroa joka lähtee suoraan. Lisäksi tulevat kiinteistönvälittäjän palkkio myyntitilanteessa, joka on tyypillisesti 2–4 prosenttia kauppahinnasta, asunto-osakkeen tai kiinteistön arviointi, oikeudellinen tarkistus ja pankin toimitusmaksut. Kokonaistransaktiokulut voivat helposti olla 5–10 prosenttia asunnon hinnasta yhteen suuntaan, ja niitä kertyy uudelleen kun asunto myydään.
Asuntolainan korkokulujen kokonaissumma on luku jota ei aina lasketa näkyväksi. 200 000 euron laina 25 vuodeksi 4 prosentin korolla tarkoittaa noin 116 000 euroa pelkkiä korkoja laina-ajan aikana. Laina-ajan lyhentyessä tai koron laskiessa tämä lasku pienenee, mutta se ei ole nolla. Lisäksi asunto-osakkeessa on yhtiövastike joka sisältää hoitovastikkeen ja mahdollisen rahoitusvastikkeen, ja pientaloissa kaikki huolto ja korjaukset ovat omistajan vastuulla. Putkiremontti, kattoremontti, ikkunaremontti ja muut suuret korjaukset kuuluvat omistamiseen ja niiden kustannukset tulevat usein yllätyksenä.
Kun lasket omistusasumisen todellista kuukausikustannusta, mukaan pitää laskea lainan lyhennyksen lisäksi korko, vastike, vakuutukset ja arvioidut korjaukset. Pääkaupunkiseudulla tämä summa on usein 1 500–2 500 euroa kuukaudessa, eli ei merkittävästi halvempaa kuin vastaava vuokra-asunto samalla alueella, ainakin lyhyellä aikavälillä.
Vaihtoehtoiskustannus – se luku jota ei koskaan mainita
Suurin yksittäinen laskentavirhe omistusasumisen kannattavuuden arvioinnissa on vaihtoehtoiskustannus, eli se mitä käsirahalle tapahtuu jos sitä ei käytetä asuntoon. 40 000 euron käsiraha joka laitetaan 25 vuodeksi indeksirahastoihin 7 prosentin historiallisella vuotuisella tuotolla kasvaa noin 217 000 euroon. Se sama 40 000 euroa asuntoon laitettuna on sidottu kiinteistöön ja se tuottaa asunnon arvonnousun ja asumiskustannusten säästön, mutta ei tuota selvää kassavirtaa.
Tämä ei tarkoita, että asunto on huono sijoitus. Asunnot ovat nousseet arvossaan etenkin kasvukeskuksissa. Mutta se tarkoittaa, että omistusasuminen ei ole niin selvästi ylivoimainen kuin usein annetaan ymmärtää, ja monissa tilanteissa vuokraaminen ja sijoittaminen käsirahavastine on pitkällä aikavälillä tuottanut enemmän varallisuutta kuin ostaminen.
Asuntojen hinta-vuokratulosuhde, joka kertoo kuinka monta vuotta vuokraa tarvitaan asunnon ostohinnan kattamiseksi, on Helsingissä ja muissa suurissa suomalaisissa kaupungeissa ollut historiallisesti korkealla tasolla. Mitä korkeampi tämä suhde on, sitä epäedullisempi on ostaa verrattuna vuokraamiseen, koska saat vuokraamalla enemmän asumista samalle rahamäärälle kuin ostamalla.
Konkreettinen vertailu – sama rahasumma kahdella eri tavalla
Otetaan esimerkki: 250 000 euron asunto Helsingissä. Käsiraha 10 prosenttia on 25 000 euroa, laina 225 000 euroa 25 vuodeksi 4 prosentin korolla. Kuukausierä on noin 1 185 euroa, johon lisätään vastike noin 250 euroa kuukaudessa, vakuutukset noin 30 euroa ja arvioidut korjaukset noin 100 euroa, eli kokonaiskustannus on noin 1 565 euroa kuukaudessa. Tähän päälle tulivat hankintavaiheessa varainsiirtovero 5 000 euroa ja muut transaktiokuluihin noin 2 000 euroa eli yhteensä noin 7 000 euroa pelkkiä aloituskustannuksia.
Sama 250 000 euron asunto vuokralla Helsingissä maksaa tyypillisesti 1 200–1 500 euroa kuukaudessa. Ero on siis kuukausitasolla pieni tai jopa vuokraamisen eduksi, mutta omistamiseen liittyy lainan lyhennys joka kasvattaa omaisuutta. Tasapuolinen vertailu vaatii, että otetaan mukaan se mitä 25 000 euron käsirahalle ja sille kuukausittaiselle lyhennysosuudelle tapahtuisi vaihtoehtoisessa sijoitusportfoliossa. Tämä laskenta on monimutkainen ja herkkä oletuksille, mutta yksinkertaisesti sanottuna: 25 vuoden ajanjaksolla osakemarkkinoiden historiallinen tuotto on useimmiten ylittänyt asuntojen arvonnousun Suomessa, mutta asumiskustannussäästö omistajalla ja asunnon arvonnousu voivat tasapainottaa tämän. Lopputulos riippuu paljolti milloin ostaa, mihin ostaa ja milloin myy.
Hintariski – mitä tapahtuu jos markkinat kääntyvät
Asuntomarkkinoilla on hintasyklejä, ja ne voivat kääntää omistamisen laskelmaa dramaattisesti. Suomessa koettiin asuntojen hintakupla 1980-luvun lopussa joka puhalsi puhki 1990-luvun alussa, ja hinnat laskivat paikoittain 40–50 prosenttia muutamassa vuodessa. Ne jotka ostivat kuplinnan huipulla joutuivat myymään tappiolla tai kantamaan asuntoa taseen rasittajana vuosia. Pääkaupunkiseudulla hinnat ovat 2010-luvusta lähtien nousseet nopeasti, mutta 2022–2023 hinnat lähtivät laskuun korkotason nousun myötä, ja markkinat ovat olleet hankalia erityisesti kasvukeskusten ulkopuolella.
Velkavipu kasvattaa sekä voittoja että tappioita. Jos omistat 250 000 euron asunnon 200 000 euron lainalla, eli oma pääoma on 50 000 euroa, ja asunnon arvo laskee 10 prosenttia eli 25 000 euroa, olet menettänyt puolet omasta pääomastasi. Sama 10 prosentin lasku asunnon arvossa tarkoittaa 50 prosentin tappiota omalle pääomalle. Tämä velkavipu toimii myös toiseen suuntaan, ja siksi nousumarkkinoilla omistajat rikastuvat nopeammin kuin sijoittajat ilman vipua, mutta laskumarkkinoilla riski on symmetrinen.
Vapaus on taloudellinen arvo – miten laskea se euroiksi
Vuokraamisen suurin etu on vapaus, ja tämä vapaus on taloudellisesti arvokas asia jota on vaikea laskea mutta helppo kokea. Omistusasunto sitoo sinut maantieteellisesti tavalla jota monet aliarvioivat ennen kuin ne käytännöllisesti koituvat ongelmaksi. Jos töissä tulee tilaisuus toisessa kaupungissa, toisessa maassa tai etätyö mahdollistaa muuton halvemmalle paikkakunnalle, omistusasunto on hidaste jonka likvidointi ottaa aikaa, maksaa transaktiokuluissa ja tapahtuu markkinahintaan joka voi olla epäedullinen juuri sillä hetkellä kun pitäisi myydä.
Vuokralainen voi muuttaa kuukauden irtisanomisajalla. Tämä ei ole vain mukavuuskysymys vaan taloudellinen optio, eli oikeus toimia joustavasti jos olosuhteet muuttuvat, ja optioilla on arvo. Pariskunnat joiden elämäntilanne muuttuu, yksinäiset jotka haluavat elää eri tavalla eri elämänvaiheissa, ammatit jotka vaativat liikkuvuutta, ihmiset jotka haluavat kokeilla eri paikkakuntia ennen pysyvää ratkaisua, kaikki nämä hyötyvät siitä joustavuudesta jonka vuokraaminen antaa. Omistusasunto on pitkäaikainen sitoumus ja sitä kannattaa kohdella sellaisena.
Parisuhteen hajoaminen on yksi elämäntilanne jossa omistusasunnon epälikvidisyys tekee hankalassa tilanteessa hankalamman. Kahden ihmisen yhdessä ostama asunto joka täytyy myydä eron myötä ei välttämättä tule markkinoille hyvään aikaan, myyntikustannukset syövät omaisuutta tilanteessa jossa molemmat osapuolet jo kantavat taloudellista rasitetta. Tämä ei tarkoita, että asuntoa ei kannata ostaa yhdessä, mutta se tarkoittaa, että vapaus muuttua on taloudellisesti arvokas asia etenkin niille joiden elämäntilanne on vielä muutoksenalainen.
Milloin ostaminen on selvästi järkevää
Viiden vuoden sääntö on yksinkertaisin ohjenuora: jos et ole varma asuvatko sinä siellä viiden vuoden kuluttua, ostaminen on todennäköisesti taloudellisesti heikko päätös. Transaktiokulujen takaisinsaamiseen menee tyypillisesti 3–7 vuotta, eli jos muutat ennen sitä, olet maksanut ostamisen kulut mutta et saanut niistä omistamisen hyötyä.
Pitkäaikaiseen asumiseen hankittu asunto hyvällä sijainnilla on hyvä päätös monelle. Jos aiot asua samalla alueella kymmeniä vuosia, lainanhoitokustannus asettuu ennakoitavaksi ja asunnon arvonnousussa on pitkän aikavälin hyöty. Jos aiot pitää asunnon vuokrakäytössä ostamisen jälkeen tai ostat sijoitustarkoituksessa, laskelman on kestettävä vuokratuottovertailu investoinnin muihin vaihtoehtoihin.
Asunnon ostaminen on parhaimmillaan kun ostaja on vakaa taloudellisessa tilanteessa, ei osta äärimmäisellä velkaantumisella, pystyy kestämään korkotason nousun ilman että se kaataa kotitalouden talouden, ja on valmis sitoutumaan pitkäksi aikaa alueelle josta pitää ja jolla on hyvät näkymät. Velkaantumisen sudenkuopat on hyvä ymmärtää ennen päätöstä, ja pankkien lainausliiketoimintamallin ymmärtäminen auttaa neuvottelemaan paremmat ehdot.
Vuokraaminen ei ole rahan hukkaamista
Vuokra on maksu asumisesta, aivan kuten ruokakauppaostokset ovat maksu ruoasta. Kukaan ei sano, että ruokaostokset ovat rahan hukkaamista siksi, että et omista sitä kauppaa. Vuokralla maksat asumisesta, ja saat asumisen vastineeksi. Omistusasumisessa maksat samasta, mutta lisäksi sitoudut isoon velkaan, kannat omistajan riskit ja luovut liikkuvuudesta. Se ei ole automaattisesti parempi tai huonompi, mutta se on erilainen.
Se suomalainen joka vuokraa kohtuullisesti ja sijoittaa sen rahan mitä ei laiteta käsirahaan ja lainaan, on usein varallisuudeltaan paremmassa asemassa kuin se joka ostaa äärimmäisellä velkaantumisella ja jolle puskurirahoja ei jää mihinkään. Osinkosijoittaminen ja muut pitkäaikaiset sijoitusstrategiat voivat rakentaa varallisuutta tavalla joka ei sido sinua yhteen paikkaan.
Lopullinen vastaus siihen pitääkö ostaa vai vuokrata on henkilökohtainen ja tilannekohtainen. Mutta oikea tapa löytää se vastaus on laskea se oman tilanteen lukujen perusteella eikä toistaa mantrana kulttuurista oletusta jonka olet kuullut koko elämäsi. Vapaus on arvokas. Omistaminen on arvokas. Parhaimmillaan löydät tilanteen jossa kummatkin toteutuvat, mutta jos niistä pitää valita yksi, on hyvä tietää mitä kumpikin oikeasti maksaa.
